Mietverträge mit Angehörigen: Miethöhe bis Jahresende überprüfen

Wenn ein Immobilienbesitzer das Finanzamt an den Bau- oder Erwerbskosten, den Erhaltungsmaßnahmen sowie den laufenden Aufwendungen und Kreditzinsen eines Hauses beteiligen will, lässt sich dies über ein lukratives familieninternes Sparmodell umsetzen.

Hierbei wird eine Wohnung deutlich unter Marktniveau an Verwandte vermietet, was zu geringen steuerpflichtigen Einnahmen, aber vollem Werbungskostenabzug führt. Klassisches Beispiel ist das Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind mit seiner Familie lebt.

Werden Haus oder Wohnung verbilligt vermietet, sind die erhaltenen Einnahmen zu versteuern. Ob im Gegenzug die Werbungskosten in voller Höhe oder nur anteilig mindernd berücksichtigt werden, hängt von der vereinbarten Miete ab – die nicht nur auf dem Papier stehen darf!

Tipp: Alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein Mietverhältnis prüfen kann, sollten genau eingehalten und dokumentiert werden. In jedem Fall sollte ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden, wie es mit jedem anderen Mieter auch erfolgen würde (sogenannter Fremdvergleich oder Drittvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches.

Damit alle Werbungskosten anerkannt werden, darf die reduzierte Miete 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete nicht unterschreiten – darunter versteht man die Bruttomiete inklusive der umlagefähigen Nebenkosten.

Um festzustellen, ob bei verbilligter Vermietung alle Werbungskosten abziehbar sind, müssen stets Jahresbeträge verglichen werden – und zwar die vereinnahmte Miete einschließlich Umlagen mit dem Jahresbetrag der ortsüblichen Miete einschließlich Umlagen.

Liegt die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Wer also beispielsweise zu 50 Prozent der ortüblichen Vergleichsmiete vermietet, kann auch nur die Hälfte seiner Werbungskosten geltend machen.

Wichtig: Bei der verbilligten Vermietung nicht die Mietpreiserhöhungen vergessen. Denn das Finanzamt muss nicht darauf hinweisen, dass die Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerungen erhöht werden muss, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Mietverträge mit Kindern, Enkeln, den (Groß-)Eltern oder anderen Verwandten sollten regelmäßig darauf geprüft werden, ob sie noch immer den üblichen Konditionen entsprechen und in der Praxis auch so durchgeführt werden. Dies gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten.

Tipp: Ein passender Termin für die Überprüfung ist der Jahreswechsel. Halten die Verträge hier kritischen Fragen stand, steht dem Kostenabzug auch in Zukunft nichts im Wege.

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